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2018-11-16 13:00:03【3409754】
,楼价上升,但前几年卖地少,私人房屋供应也减少,价格进一步上升。要确保楼市健康平稳发展,在未来十年平均每年要提供可兴建二万个私人住宅单位的土地。我去年已宣布以此为指标,务求政府在一段时间内累积一定土地储备,稳定住宅土地供应。 物业销售不当手法 近年市民对发展商售楼手法有不满,认为透明度低,容易受误导,为进一步加强对一手住宅物业销售的规管,我在去年表示,运输及房屋局会成立督导委员会,具体讨论立法规管一手楼宇销售事宜,并于一年内提出切实可行的建议。 旧区房屋的老化 去年马头围道塌楼事件,令我们更加关注日益严重的旧区楼宇老化问题,我们随后提出改善楼宇安全的措施,从立法、执法、支持业主和公众教育多方面着手,全方位加强楼宇安全。 “劏房”现象 社会大众关注楼宇失修及僭建问题,也关注“劏房”现象。无疑“劏房”关乎楼宇安全,但同时也是为未符合上楼资格的基层市民提供居住地方。“劏房”不能用一刀切方式去全面取缔。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16上一页下一页 重新定位 公屋兴建的长期承担 根据房委会的公营房屋建设计划,未来五年共有约七万五千个公屋单位落成,亦即平均每年有一万五千个。加上每年收回的单位,预计这建屋量目前可以维持一般轮候册申请者平均轮候时间约三年的目标。这是政府重要政策,令社会和谐稳定,政策绝对不会改变,若将来需求有变化,会就建屋量作适当调整,以保持此目标。 复建居屋新政策 资助对象 我们清楚知道普罗大众对楼价不断上升以及“上车”困难的忧虑,特别是家庭收入在公屋之上,但却未能负担所谓“上车盘”的家庭。这些月入低于三万元的家庭,在目前的楼市情况下,由于他们可以负担首期及按揭供款有限,所以购买力亦很有限,而市场上符合其购买力的私人住宅物业的供应却越来越少。 为了响应中低收入家庭的置业诉求,政府提出复建居屋的新政策。新计划的对象是每月收入低于三万元,主要是属首次置业人士的家庭。计划会提供实用面积约四百至五百平方呎的单位,以可负担的楼价出售。 政府会拨地推行有关计划。根据现阶段已经物色到的土地,由二零一六至一七年起四年,我们会以总共提供超过一万七千个有关单位为规划目标,每年约为二千五百至六千五百个单位,而首个年度可先提供二千五百个单位。将来土地供应增加,我们会以每年平均可以提供五千个单位为规划目标。为了保持灵活性,每年实际上新建和推出的单位数目,要视乎当时市场的需求情况而定。 我已要求房委会负责提供新居屋计划下的单位,预期首批单位可于二零一四或一五年预售。为了达到这个目标,房屋署已开始在沙田、荃湾及元朗的选址进行初步规划及勘探,并会短期内在其它选址开展上述工作。 订价政策 新居屋计划的定价及转售政策要与时并进。我决定将售价与合资格家庭的供楼能力挂钩。例如一个月入二至三万元的家庭,我们会把实用面积四百至五百平方呎单位的售价订在有关家庭可负担的水平,初步估算为一百五十万至二百万元左右。 转售限制 一如以往的资助出售房屋,新居屋计划下的单位设有转售限制。我们现时构思是,业主在购入单位后的五年内出售该单位,只能售予绿表人士或房委会。业主在购入单位五年后出售单位,在向房委会缴付补价后,便可自由出售,以方便业主在私人市场转换单位,以及在物业市场向上流动。有鉴于居屋市场转售并不活跃,我要求房委会认真检讨帮助受惠业主向上流动的措施,在计算补价方面,将单位购入时的资助额视为对业主的贷款,不会跟随物业市场往后升值而调整,业主把单位在公开市场出售前须偿还有关贷款。但在构思细节时,要顾及对现有居屋业主的公平性,以及有关安排始终涉及公帑的资助,也要考虑整体社会的接受程度。 新居屋计划的执行细节,我会交由房委会进一步厘定,包括绿表人士及非绿表人士的配额比例、非绿表人士的入息及资产上限的准则,单位以可负担售价为本的基准,以及单位日后的补价安排等。 新居屋计划的目的,是当私人住宅物业市场因为供求问题,以及内外的宏观经济因素,包括利率环境以及其它地区的量化宽松措施,令本地楼市出现失衡时,提供缓冲。 当私人住宅物业市场未能提供合理价格以及数量的中小型单位时,政府会透过房委会每年平均最多五千个新居屋单位,协助符合资格的家庭“上车”。当私人住宅物业市场再次能够提供合理价格以及数量的中小型单位时,我们会调节该年兴建以及推出这类资助单位的数目,甚至停止兴建以及出售有关单位。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16上一页下一页 优化置安心计划 至于收入相对较多,即月入约四万元以下的家庭,虽然长远有能力负担市值楼价,但未能储蓄到足够首期的市民,政府会继续与香港房屋协会(房协)合作,推行“置安心资助房屋计划”(“置安心”),提供实而不华的中小型单位,让他们可以先租住“置安心”单位,同时为日后置业作好准备。 “置安心”的定位在新居屋计划之上,是住屋阶梯中的另一选择。 “置安心”单位的租住期最长五年,其间不会调整租金,让租客在有预算的情况下,努力储蓄。另外,计划会提供租客在租住期间所缴纳的一半净租金的金额,作为租客日后置业时的资助,以协助他们缴付部分首期。 公众一般认为“置安心”计划的安排够弹性,此外,亦有意见认为本港楼市瞬息万变,假如“置安心”的单位以出售时的市值计算,“先租后买”的家庭可能会在楼市攀升时大失预算。 在细心聆听了各方意见后,我们会优化“置安心”计划。首先,“置安心”除了提供“先租后买”的模式外,亦会提供“可租可买”的选择,让参加者一开始便以市价直接购买“置安心”单位。 “置安心”单位在首次开卖时的市价,亦是该单位“封顶价”。选择“先租后买”的参加者在终止租约后的两年内购买“置安心”单位,在升市时可获保证以当初订定的“封顶价”购买,不会因为楼价急升而打乱置业计划,亦能为储蓄计划定下较明确的目标;在跌市时,则可按当时的市价购入有关单位。运输及房屋局会与房协商讨具体执行细节。 政府目前已经为“置安心”预留了多幅土地,提供合共约五千个单位。首个位于青衣的发展项目将会提供约一千个实而不华的中小型单位。有关单位可于明年接受预租申请,并在二零一四年落成。 我们相信,过去一年推出的增加土地供应包括“限呎”或“限量”安排、遏抑投机、确保市场透明度,和防止按揭信贷过度扩张措施,再加上我刚宣布的新居屋计划,以及优化“置安心”计划,有助楼市健康平稳发展。 房屋土地供应与限呎出售土地 增加私人住宅土地供应方面,我去年提出建立土地储备,并以勾地表制度为主轴,辅以政府主动卖地安排,以确保住宅土地不会短缺,并订定了在未来十年内,平均每年提供可兴建约二万个私人住宅单位的土地供应目标。本年度可供私人住宅发展的房屋用地,估计可兴建约三万五千个单位。 为了增加市场上中小型单位的供应,我们去年推出首块指定可建住宅单位最低数目及面积限制的用地。至今,已经出售了三幅这类“限呎楼”用地,提供三千个中小型单位。此外,为确保单位数量的供应,我们亦推出“限量地”。上述政策会持续执行。 在西铁物业发展项目方面,南昌站项目即将招标,其余三个项目的招标正在筹备中。四个项目总共可提供约七千五百个单位,当中中小型单位约五千个,比原有方案多一倍。 我们正加紧工作,务求启德发展区私人房屋土地于二零一三年前陆续推出市场。其它土地供应的来源包括新界北的新发展区、安达臣道石矿场用地、前茶果岭高岭土矿场、南丫岛石矿场用地和东涌新巿镇余下发展地区。各项前期工作皆密锣紧鼓进行中。 发展及积存土地政策 我们必须以创新思维开拓土地资源,并选定了下列的措施: (一) 释放大约六十公顷工业用地作非工业用途,其中半数可作房屋发展。 (二) 探讨在维港以外进行适度填海,即将展开公众咨询。 (三) 积极利用岩洞重置现有公共设施,从而腾出原址作房屋和其它用途,初步选定的项目包括沙田污水处理厂和摩星岭及坚尼地城食水配水库。 (四) 检讨新界没有植被、荒废或已平整的“绿化地带”,把失去其原有功能的土地改作房屋发展用途,首阶段涉及五十公顷,主要属于政府土地。 (五) 检讨作“政府、机构或小区”用途的土地,以避免长期被预留,却没有明确发展计划的土地未被善用,并研究减低政府公用设施对周边土地发展的限制。 (六) 研究把约一百五十公顷位于北区和元朗主要用作工业用途、临时仓库或荒废的农地作房屋发展用途。 我们的目标,是确保供应的土地每年平均能提供约四万个各类住宅单位。当土地需求下降时,开拓土地工作会继续,新开拓土地会成为政府土地储备,在适当时候再推出,务求做到当需求上升时,可及时提供足够土地应付超过四万个单位的需求。 立法规管住宅销售 我去年提出立法规管住宅销售。运输及房屋局成立的督导委员会,已提交有关建议,包括把所有“楼花”纳入规管范围,制订售楼说明书、价单、单位面积、示范单位、交易数据及售楼安排的规管要求,以及具体罚则和执法机制。我们会在下月以白纸草案的形式进行公众咨询。运输及房屋局会尽力在明年完成立法。希望各位议员充分合作,支持引入立法规管。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16上一页下一页 旧区发展 楼宇安全 为提升楼宇安全水平,我们会尽快把实施强制验楼和验窗的附属法例提交立法会审议,使措施早日生效。我们亦会提交立法建议,加强对楼宇安全的管制,包括屋宇署可申请法庭手令入屋检查,和把“劏房”通常涉及的工程纳入小型工程监管制度,加强规管的成效。 房协和市区重建局(市建局)会为业主提供财务和技术支持,使他们能够更好地承担维修楼宇的责任。自从二零零九年推出以来,“楼宇更新大行动”计划已涵盖了约二千五百幢楼宇,当中包括不少没有业主立案法团或没有能力自行组织维修的楼宇。 屋宇署会加强对违例建筑物的执法行动。同时,我们将以“分类规管、按序处理”的手法,加强对新界豁免管制屋宇上的违例建筑工程和僭建物的执法工作。 市区重建 我们已于今年二月公布新《市区重建策略》。市建局亦迅速制订了具体执行措施,包括“楼换楼”计划,以及市建局在市区重建中担任“促进者”的新角色,和推行“需求主导”新重建模式的执行细节。在九龙城已成立第一个“巿区更新地区咨询平台”和“市区更新基金有限公司”。“楼宇维修综合支持计划”亦已推出,为业主提供一站式维修支持服务。此外,市建局在大角咀设立的首个“市建一站通”资源中心,预计在明年初投入服务。 起动九龙东 香港的传统核心商业区已无法满足经济增长对写字楼的需求,我们必须开拓另一个核心商业区——九龙东。过去十年,位于观塘和九龙湾的甲级写字楼楼面面积已大幅增加两倍半至一百四十万平方米。随着启德的写字楼地带及旅游休闲设施投入市场,和工厦活化的效应,九龙东有极大潜力蜕变成为优越的商业区,再增添四百万平方米的写字楼楼面面积。 九龙东包括新的启德发展区、观塘和九龙湾。政府正拟备的策略包括: (一) 加强九龙东的区内连系,包括改善行人通道网络,并考虑以环保连接系统贯通全区,及通过港铁观塘线和未来沙中线加强对外连系。 (二) 制订富吸引力的城市设计概念和绿化环境,发展行人通达的海滨长廊,缔造舒适怡人的商业区。 (三) 倡议包括文化、休闲、水上活动的多元化发展,为商业区注入动力。 政府亦会把政府写字楼搬往启 新万博manbetx官网2.0
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